In questa news, sul tema dell’assicurazione locale commerciale, svilupperò principalmente due punti di vista:
- come se chi sta leggendo questa news sia il proprietario del locale commerciale locato;
- come se chi sta leggendo sia l’inquilino di un immobile commerciale in affitto.
Assicurazione immobile commerciale locato
Come detto nel sottotitolo, tratterò la problematica vista dalla tua prospettiva, che sei proprietario del locale commerciale locato.
Andando per ordine partirei dal contratto di locazione dell’immobile commerciale che hai locato.
Infatti, pochi sanno (e pochi lo fanno) che nel contratto di locazione è molto importante prevedere in modo chiaro ed inequivocabile, non facendo un copia e incolla di contratti precedenti, quali debbano essere gli obblighi assicurativi dell’inquilino, con la stessa attenzione con cui si regolamentano gli aspetti economici del contratto di locazione.
Domanda: lo sai perchè?
Risposta: perché non capita mai niente, ma quelle poche volte che capita qualcosa di grave, per esempio un incendio dell’immobile commerciale che hai locato, rimpiangi il giorno in cui non hai prestato attenzione a meglio regolamentare gli obblighi di assicurazione dell’immobile commerciale locato in capo all’inquilino.
Ti meraviglierò, ma in base a quella che è la mia decennale esperienza di assicurazione di immobili commerciali locati, il mio suggerimento è di non dare all’inquilino nessuno obbligo a contrarre
assicurazioni dell’immobile commerciale che ha in locazione.
Domanda: lo sai perchè?
Risposta: perché, mi riferisco sempre ai casi di danneggiamenti importanti a immobili commerciali locati, dove la situazione è sempre molto complessa, per cui meno assicurazioni/periti devono gestire il danno meglio è.
Immagino che a questo punto mi vorrai porre il quesito.
Domanda: quindi qual è il suggerimento?
Risposta: molto semplice, di essere tu proprietario dell’immobile commerciale locato che fai un’assicurazione per conto del tuo inquilino. Questo impegno da parte tua lo metterai nel contratto di locazione, prevedendo altresì:
- che il premio dell’assicurazione dell’immobile commerciale locato sarà a carico dell’inquilino;
- che l’assicurazione così strutturata prevederà la rinuncia alla rivalsa nei confronti del tuo inquilino.
Domanda: vuoi sapere quali saranno i vantaggi di questa assicurazione del locale commerciale che hai locato così strutturata?
Risposta: molto semplice, ecco i principali:
- c’è solo un’assicurazione che deve risarcire il danno;
- non ci sono troppi periti con idee diverse che possono allungare i tempi piuttosto che discutere a causa di diverse interpretazioni di situazioni di clausole di polizza ecc.;
- l’assicurazione che ti vede come contraente ti garantisce ad essere tu la controparte giuridica della compagnia di assicurazione nel sinistro e non come nel caso dell’assicurazione rischio locativo, dove saresti un assicurato ed hai un solo diritto, che è quello di essere beneficiario di un indennizzo deciso da altri (tuo inquilino e sua assicurazione), senza che tu abbia la possibilità di intrometterti;
- essendo tu il contraente dell’assicurazione dell’immobile commerciale che hai locato, non corri il rischio che il premio assicurativo non venga pagato e quindi che il rischio resti scoperto;
- tante altre situazioni che non sto ad elencare per non tediarti.
Ricordo solo di non dimenticarti mai di assicurarti anche per la perdita dei tuoi canoni di locazione, soprattutto quando all’interno del locale commerciale assicurato ci sono svariate attività commerciali, magari tutte tue inquiline ed il danno subito da un’attività commerciale può diventare il problema di tante altre attività e quindi il mancato introito dei canoni di locazione può diventare rilevante.
Assicurazione di responsabilità civile dell’immobile commerciale locato
Concludo analizzando l’assicurazione di responsabilità dell’immobile commerciale che hai locato ricordandoti che devi assolutamente avere questo tipo di assicurazione.
Domanda: lo sai perché?
Risposta: semplicemente perché come proprietario dell’immobile commerciale locato potresti rispondere per esempio per:
- danni da interruzione di attività di terzi, ovviamente sto pensando all’inquilino;
- danni da incendio, ovviamente sto sempre pensando all’inquilino;
- per danni da infiltrazioni di acqua dal tetto per esempio, ovviamente sto sempre pensando all’inquilino;
Quindi non puoi non avere l’assicurazione della responsabilità civile della proprietà di immobili commerciali locati.
Di pari passo a questa assicurazione va l’assicurazione ricorso terzi, che è un’assicurazione che devi inserire nell’assicurazione per i danni che può subire l’immobile commerciale che hai locato.
Domanda: lo sai perché?
Risposta: perché indennizza tutti i danni provocati a terzi conseguenti a danni che paga l’assicurazione dell’immobile commerciale locato. Tradotto in linguaggio più semplice, questo significa che se l’assicurazione dell’immobile è ben fatta, quindi molto ampia, sono molti i danni che paga e se in conseguenza di questi danni dovessero esserci delle responsabilità del proprietario dell’immobile per danni provocati a terzi verrebbero pagati anche questi. Quindi in questi casi, l’assicurazione ricorso terzi, oltre ad essere un’ottima integrazione dell’assicurazione responsabilità civile della proprietà dell’immobile,potrebbe addirittura assicurare molto di più.
A tal proposito ti rimando alla lettura di questa mia news presente nel blog, che bene esemplifica questo concetto ed esattamente:
Assicurazione locale commerciale in affitto
Come detto in questo sottotitolo tratterò la problematica vista dalla tua prospettiva che sei un inquilino del locale commerciale locato.
Anche in questo caso il suggerimento è partire dal contratto di locazione dell’immobile commerciale in affitto.
Purtroppo in qualità di inquilino del locale commerciale che hai in affitto è presumibile che avrai pochissima forza commerciale.
Quindi dovrai attenerti a quanto previsto nel contratto di locazione, che ti suggerisco vivamente di leggere molto bene nella parte che riguarda le assicurazioni.
Domanda: lo sai perché?
Risposta: perché non capita mai niente, ma quelle poche volte che dovesse capitare qualcosa di grave, per esempio un incendio dell’immobile commerciale che hai in affitto, e magari il proprietario di questo immobile è messo male con la sua assicurazione, la prima cosa che il suo avvocato gli suggerisce, è di andare a verificare quali fossero gli obblighi di assicurazione che avevi e che sono riportati nel contratto di locazione.
Domanda: in questi casi sai cosa può accadere se ci sono danni più o meno importanti all’immobile commerciale che hai in affitto e che, a causa del mancato rispetto del tuo obbligo contrattuale a sottoscrivere un certo di tipo assicurazione del locale commerciale che hai in affitto, non vengono pagati?
Risposta: li devi pagare tu perché sei inadempiente rispetto ad un obbligo contrattuale.
Domanda: cosa dici non è meglio evitare?
Risposta: io direi assolutamente sì. Quindi tutte le volte che sottoscrivi un contratto di affitto ricordati di controllare quale assicurazione devi fare al locale commerciale in affitto.
Dopo aver letto il contratto di locazione, se l’obbligo che ne risulta è quello di legge, quindi l’assicurazione rischio locativo, il mio suggerimento è quello di fare comunque l’assicurazione come se tu fossi il proprietario dell’immobile in questione.
Domanda: lo sai perché?
Risposta: i motivi sono molteplici i più importanti sono:
- se hai fatto delle migliorie importanti all’immobile commerciale che hai in affitto, se non ti assicuri in questo modo non ti vengono indennizzate; immagina che bel problema che è se il danno è rilevante? Se sei assicurato con il rischio locativo ci sono degli escamotage per assicurare le migliorie, però li devi conoscere;
- se il proprietario dell’immobile commerciale che hai in affitto non è assicurato bene o non è assicurato, con l’assicurazione rischio locativo il danno ti viene pagato al valore commerciale dell’immobile esclusa l’area, quindi in certi casi diventa molto difficile ricostruire. Immagina che problema che può diventare per te inquilino se questo immobile lo hai personalizzato per la tua attività investendo parecchie delle tue risorse finanziarie. Non è da escludere che tu non riesca nemmeno a ripartire con la tua attività commerciale, perché in aggiunta all’integrazione del danno dal valore commerciale al costo di ricostruzione dell’immobile, dovrai avere, anche, le risorse per le migliorie che hai apportato all’immobile commerciale che hai in affitto.
A tal proposito se vuoi ulteriormente approfondire questi argomenti ti rimando alla lettura di questa mia news presente nel blog del sito, che approfondisce ulteriormente.
Domanda: quindi perché rischiare così tanto inutilmente?
Risposta: infatti non ha senso, anche perchè la differenza di costo tra un’assicurazione rischio locativo e un’assicurazione come se fossi tu il proprietario del locale commerciale che hai in affitto è veramente minima, imparagonabile rispetto ai vantaggi che potresti avere in caso di sinistro.
A questo punto, che tu sia il proprietario dell’immobile commerciale dato in locazione o inquilino dell’immobile commerciale dato in affitto, e stai leggendo questa nostra news, ti starai rendendo conto che l’assicurazione di questo immobile, che fino ad oggi ti era sembrata un qualcosa di molto semplice, potrebbe riservare innumerevoli soprese, se si dovesse verificare un sinistro rilevante.
Il mio pensiero, dopo anni di questo lavoro, è che le assicurazioni devono essere fatte sempre immaginando il peggio, soprattutto quando si assicurano delle attività economiche, perché assicurazioni mal fatte possono diventare fatali per il tuo business.
Eppoi non è detto che la differenza in termini economici tra una polizza ben fatta e che funziona in caso di sinistro e una polizza mal fatta che non funziona in caso di sinistro debba necessariamente rilevante.
Quindi, se ti trovi in una o più situazioni come quelle qui esemplificate, sia che tu sia un proprietario di immobili commerciali sia tu sia un inquilino di immobili commerciali, valuta di fare questo approfondimento.
Se vuoi con noi puoi farlo, siamo ben disponibili.
Lo stesso ragionamento vale se ti trovi in una situazione delicata perché ti è capitato un sinistro e ritieni necessario un aiuto, anche in questo caso siamo ben disponibili
