Torniamo sull’argomento rischio locativo già trattato in questa news perché mai, o comunque raramente, nella prassi quotidiana si pensa a tutelare l’interesse assicurativo del locatario, anche perché quest’ultimo subisce gli obblighi assicurativi che il locatore gli impone nel contratto di locazione ai quali si adegua senza troppo approfondire quali potrebbero essere i propri interessi assicurativi.
Mi sto riferendo principalmente a contratti di locazione commerciale che riguardano immobili, commerciali, artigianali e industriali.
La situazione immaginata ma frequente è:
- il locatario individua un immobile di suo interesse;
- raggiunge un accordo con il proprietario dell’immobile sui termini contrattuali della locazione, che fra l’altro prevede un canone calmierato per anni, a fronte di importanti lavori di miglioria che il locatario realizzerà per meglio svolgere la propria attività;
- in alcuni casi poiché il locatario individua nell’immobile in questione delle grandi potenzialità per la sua attività, possono essere previste anche delle clausole per acquistarlo;
- a livello assicurativo il locatore impone al locatario una assicurazione rischio locativo;
- normalmente il locatario si rivolge al proprio assicuratore affinchè gli predisponga una polizza rischio locativo;
- il locatario ottiene ok alla polizza da parte del locatore ed è tutto contento.
Domanda: ha ragione il locatario, in una situazione del genere di essere tutto contento?
Risposta: direi assolutamente no.
Domanda: Perché?
Risposta: semplice perché, casomai dovesse accadere un incendio, cosa copre la garanzia rischio locativo?
Rischio locativo: cosa copre?
Domanda: cosa copre esattamente il rischio locativo?
Risposta: copre i danni provocati all’immobile locato da incendio per colpa del locatario;
Domanda: ma se non c’è colpa del locatario, chi paga il danno all’immobile locato?
Risposta: il locatore, perché esistendo un contratto di locazione è suo obbligo adempierci mettendo a disposizione il bene immobile per cui introita il canone pattuito.
Normalmente il locatore è assicurato.
Domanda: ma se non lo fosse o fosse male assicurato, cosa accade all’immobile danneggiato?
Risposta: semplice, o il locatore è sufficientemente forte dal punto di vista patrimoniale per ricostruire l’immobile per evitare di essere inadempiente nel contratto di locazione, oppure si rende inadempiente con tutto quello che ne consegue.
In questo caso la cosa più grave è il che locatario resta senza immobile, quindi la sua attività cessa, forse anche per sempre, oltre a vedere persi tutti quegli investimenti fatti per migliorare l’immobile detenuto in locazione che, magari, prima o poi avrebbe anche acquistato avvalendosi della clausola di riscatto presente nel contratto di locazione.
A definire questa situazione tragica forse si è anche troppo ottimisti.
Diciamo che è piuttosto raro, ma non si può escludere, che il caso di incendio di immobile locato non vi sia responsabilità del locatario, non foss’altro per l’inversione dell’onere della prova che il codice civile prevede per questo caso.
Domanda: ma quindi visto che è praticamente sempre colpa del locatario, ha ragione di essere contento se il locatore accetta la sua polizza rischio locativo?
Risposta: risponderei ancora no, salvo che non abbia fatto alcuni approfondimenti sulle clausole della sua polizza rischio locativo.
Domanda: di cosa stiamo parlando?
Risposta: il pensiero in questo momento va a due frequenti situazioni.
L’assicurazione rischio locativo: cosa e come indennizza il danno?
Risposta: l’assicurazione rischio locativo indennizza l’immobile locato e poiché si tratta di una clausola di responsabilità indennizza il danno allo stesso valore che aveva l’immobile nello stato in cui si trovava prima del sinistro.
Domanda: con questo tipo di indennizzo si ricostruisce l’immobile?
Domanda: con questo tipo di indennizzo si pagano le migliorie che il locatario ha apportato all’immobile?
Risposta: la risposta ad entrambe le domande è no. Quindi anche in questo secondo caso per il locatario si profila una tragedia perché nonostante pensi sia ampiamente sufficiente l’assicurazione rischio locativo, in realtà scopre che così non è. Il problema è che il locatario lo scopre quando è troppo tardi, quando l’incendio è già accaduto, quando tutto è ormai compromesso.
In questo caso l’unica salvezza del locatario potrebbe essere che il conduttore sia assicurato bene e che decida di ricostruire l’immobile, che però non prevedrà le migliorie che ha apportato il locatario, che quindi dovrà rifare e quindi spendere altri soldi.
Noi, le soluzioni da suggerire prima che sia troppo tardi, quindi ad incendio già accaduto, le abbiamo, casomai fossi interessato ad approfondire questi ultimi argomenti ci puoi contattare. Contattaci!!!!!!
Anche in questa news ho fatto cenno al danno da interruzione di attività del locatario, conseguente ad incendio. In una prossima news approfondirò l’argomento delle polizze a copertura dei danni da interruzione di attività a seguito di danno indennizzabile a termini di polizza, seguici ed avrai la possibilità di approfondire anche questo argomento.
Incendio a capannone locato e rivalsa dell’assicuratore del proprietario dell’immobile sull’assicuratore del locatario assicurato con il rischio locativo: un caso reale
Luogo di accadimento: provincia di Brescia.
Evento accaduto: incendio all’interno di azienda che svolgeva attività di serigrafia su abbigliamento in genere.
Polizze impegnate:
- all risks incendio stipulata dal proprietario dell’immobile;
- assicurazione rischio locativo stipulata dall’inquilino.
Danno indennizzato dalla polizza all risks del proprietario:
- danno all’immobile allo stato in cui si trovava prima del sinistro: € 130.000,00;
- integrazione di indennizzo per il danno a costo di ricostruzione a nuovo: € 40.000,00;
- spese demolizione e sgombero: € 30.000,00;
- totale danno indennizzato dalla polizza del proprietario dell’immobile: € 200.000,00
Surroga della polizza all risks del proprietario su assicurazione rischio locativo dell’inquilino: pari a € 160.000,00.
Domanda: perché la surroga dell’assicuratore del proprietario non è pari a € 130.000,00, che corrisponde al danno all’immobile ante sinistro?
Risposta: semplice, perché l’assicuratore del proprietario dell’immobile si è surrogato anche per le “Spese Demolizione e Sgombero“.
Domanda: quanto ha pagato la polizza dell’inquilino?
Risposta: purtroppo solo € 130.000,00.
Domanda: la differenza ad arrivare a € 160.000,00, quindi € 30.000,00 chi l’ha pagata?
Risposta: purtroppo l’inquilino, perché la sua polizza non ha risposto, in quanto, a dire del suo assicuratore, il rischio locativo non comprende le spese demolizione e sgombero. Né la voce spese demolizione e sgombero presente in polizza poteva rispondere, non essendo una clausola di responsabilità come il rischio locativo.
Riflessioni che emergono da questo case history:
- come detto, in questo caso noi curavamo gli interessi del proprietario dell’immobile, quindi nulla potevamo dire all’assicuratore del locatario;
- pur tuttavia, il nostro parere sul punto è che la polizza dell’inquilino avrebbe dovuto comunque pagare perché la clausola “Demolizione e Sgombero“ di tutte le polizze è abbastanza ampia nella sua portata, quindi anche quella di questo inquilino.
Casomai fossi interessato ad approfondire una situazione similare, ci puoi contattare perché grazie agli approfondimenti svolti su questo argomento siamo in grado di indicare le corrette soluzioni già immaginando anche eventuali obiezioni. Contattaci!!!!!!
