Volutamente in questa news tratterò l’assicurazione del condominio con l’assicurazione dell’appartamento.
Domanda: vuoi sapere il perché?
Risposta: principalmente perché in base alla nostra esperienza la normalità è:
- che 9 su 10 gli amministratori di condominio sono convinti che l’assicurazione del fabbricato condominiale dei condomini che amministrano, che è la polizza globale fabbricati, riguardi solo le parti comuni. La grande confusione che fanno la maggioranza degli amministratori di condominio deriva dal fatto che loro sono gestori delle sole parti comuni dei condomini, quindi per questo motivo ritengono che l’assicurazione dei condomini riguardi le sole parti comuni. Purtroppo è tutto sbagliato, più avanti in questa news spiegherò il perché;
- che se tu dovessi comprare con il mutuo un appartamento in condominio la normalità è che tu faccia l’assicurazione dell’appartamento o con la banca o con il tuo assicuratore, apponendo il vincolo in favore della banca.Peccato che a quasi nessuno venga in mente che è possibile utilizzare l’assicurazione del condominio facendo apporre il vincolo sulla polizza globale fabbricati.
Domanda: lo sai perché accade tutto ciò?
Risposta: principalmente perché a nessuno viene in mente l’esistenza dell’assicurazione del condominio e, anche quando viene in mente, per quasi tutti l’assicurazione del fabbricato condominiale riguarda solo le parti comuni. Nei pochi casi in cui dovesse venire in mente a qualcuno che esiste la polizza globale dei fabbricati, troppo spesso gli amministratori rispondono come segue:
- non è possibile perché non assicura il tuo appartamento che è proprietà privata;
- non è possibile perché ti avvantaggeresti nei confronti degli altri condomini che hanno la loro polizza privata.
Poi ci sono rarissimi casi in cui è la stessa banca, forse anche perché ha un interesse a farti sottoscrivere la loro assicurazione, che ti dica che l’assicurazione del condominio, non va bene come assicurazione del tuo appartamento che hai appena acquistato con il mutuo, adducendo i motivi più svariati.
Assicurazione condominio: cosa copre?
Direi che a questo punto la domanda “l’assicurazione del condominio cosa copre?”, sorga spontanea.
Anche in risposta a quanto in precedenza scritto, chiarirei che la polizza di cui andrò a scrivere successivamente è la polizza globale fabbricati che, anche senza leggere la definizione di polizza, fin da subito, si capisce dalla parola “globale“, che la polizza globale fabbricati assicura l’intera globalità del fabbricato, che nel caso dell’assicurazione del condominio non può essere altro che l’intero condominio.
Domanda: ma quindi perché molti amministratori di condominio continuano ad ostinarsi a considerare la polizza globale fabbricati l’assicurazione del condominio che assicura le sole parti comuni?
Risposta: forse perché non si sono mai presi la briga di leggersi la definizione di fabbricato assicurato presente in qualsiasi polizza globale fabbricati.
Per comodità di chi sta leggendo di seguito la riporto.
Definizione Fabbricato di polizza globale fabbricati
Si tratta dell'intera costruzione edile con strutture portanti verticali, pareti esterne e copertura in materiali incombustibili; compresi fissi, infissi ed opere di fondazione o interrate nonché‚ le sue pertinenze (quali: tettoie, centrale termica, box, recinzioni anche con cancelli automatici e simili, cantine, soffitte, solai, muri di cinta e di contenimento, attrezzature sportive e per giochi, piscine, piazzali, marciapiedi, viali di accesso ma esclusi: parchi, giardini, alberi, strade private) comunque costruite, purché‚ realizzate nel fabbricato stesso o negli spazi ad esso adiacenti, anche se separate.
Sono compresi gli impianti ed installazioni considerati immobili per natura o destinazione e le relative parti accessorie e/o correlate quali: impianti idrici ed igienici, impianti elettrici ed elettronici fissi (esclusi gli impianti di allarme di pertinenza delle singole abitazioni e i pannelli solari), impianti di riscaldamento centralizzati ed autonomi e di condizionamento d'aria, ascensori, montacarichi, scale mobili e simili.
Sono altresì comprese: antenne centralizzate radiotelevisive, tappezzerie, tinteggiature, moquettes e simili, rivestimenti, pareti divisorie, controsoffittature, affreschi e statue che non abbiano valore artistico, tende esterne purché installate su strutture fisse, nonché le addizioni e migliorie ed ogni lavoro di abbellimento, sistemazione ed utilità apportati all’immobile ed all’impiantistica relativa.
Quindi, in questi casi in cui a tutti gli effetti gli amministratori costringono i loro condomini a sottoscrivere un’assicurazione per il loro appartamento, è come se li obbligassero a pagare due volte il premio per una stessa assicurazione ed esattamente:
- un premio per l’assicurazione del fabbricato condominiale con il versamento della quota parte in base ai millesimi di competenza delle spese condominiali riferite alla polizza globale fabbricati;
- un premio per l’assicurazione privata dell’appartamento.
Domanda: Ti sembra giusto?
Risposta: a me no.
Polizza globale fabbricati: cosa copre quindi effettivamente?
Quindi abbiamo appurato in modo inequivocabile che la polizza globale fabbricati assicura l’intero condominio, quindi assicura anche il tuo appartamento.
Quindi da oggi senza ombra di dubbio puoi:
- chiedere di apporre il vincolo sull’assicurazione del condominio in favore della banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto del tuo perché in questo modo è come se tu avessi stipulato un’assicurazione del tuo appartamento;
- chiedere i danni all’assicurazione del condominio quando:
- si rompono i tubi del tuo appartamento e non solo quelli condominiali;
- quando si rompono i tubi del tuo appartamento, non solo quelli condominiali, e rovinano i tuoi arredi;
- quando si rompono i tubi dell’appartamento di chi abita sopra di te o di colui che confina con il tuo appartamento, non solo quelli condominiali, e ti rovinano i tuoi arredi e/o il tuo appartamento.
Assicurazione condominio: cosa è?
Eh sì, perché l’assicurazione del condominio copre tutto questo…
Domanda: Ma lo sai perché?
Risposta: perché la polizza globale fabbricati copre:
- l’intero condominio e non solo le parti comuni;
- copre sia i danni all’intero immobile che i danni provocati a terzi, in base ai rischi della proprietà e, in alcuni casi, anche della conduzione;
- perché tutti i proprietari sono sia assicurati che terzi.
Domanda: Ma quindi l’assicurazione del fabbricato condominiale cosa NON copre?
Risposta: Eh sì, perché per quello che ho scritto in precedenza, per cui penso di averti aperto scenari nuovi rispetto a cosa copre l’assicurazione del condominio, non vorrei averti fuorviato a pensare che l’assicurazione del fabbricato condominiale sia un’assicurazione all risks.
Ti confermo che non è un’assicurazione all risks, quindi che è assicurato tutto quello che non è escluso, ma che è un’assicurazione a rischi nominati, quindi, che è assicurato solo quello che è descritto, e relativamente a quello che è descritto ci sono delle esclusioni di assicurazione e delle delimitazioni di assicurazione.
E non basta.
Domanda: Lo sai perché?
Risposta: perché la polizza globale fabbricati ha delle peculiarità negative che è meglio conoscere prima di stipularla, ma soprattutto, prima che ti accada un sinistro, magari importante.
Domanda: Sai quali sono?
Risposta: per esempio la polizza globale fabbricati:
- assicura solo fabbricati che siano per lo più fabbricati civili;
- che nei locali assicurati, relativamente alla parte minoritaria destinata a fabbricati non civili, possono essere svolte determinate attività;
- richiede che le caratteristiche costruttive corrispondano a quelle che l’amministratore dichiara prima della stipula della polizza. Molto importante oggi più che mai dopo gli interventi sui cappotti condominiali, leggi anche la nostra news relativa
- richiede una dichiarazione corretta dei sinistri accaduti almeno nei 3 anni precedenti alla sua stipula, leggi anche la nostra news al riguardo
- non prevede in automatico la rc della conduzione;
- non prevede in automatico la rinuncia alla rivalsa verso gli inquilini, anche se sono loro spesso coloro che pagano le spese di condominio anche dell’assicurazione del condominio, leggi anche la nostra news sull’argomento
- non prevede in automatico i danni da interruzione di attività di terzi;
- non prevede in automatico i danni da inquinamento accidentale;
- non prevede in automatico adeguati massimali per le spese demolizione e sgombero, anzi spesso sono veramente problematici in caso di sinistro;
- troppo spesso le somme assicurate sono inadeguate rispetto a parametri di polizza ed in caso di sinistro diventa un vero problema per vedersi riconosciuto il corretto indennizzo.
Ma a questo punto, a te che stai leggendo questa nostra news e che sei un amministratore di condominio, ci piace ricordarti tutti i precedenti punti dal N.1 al N.10, che se dovessero avere una rilevanza in caso di sinistro, con buonissima probabilità ne dovrai rispondere per colpa professionale. Lo sapevi?
Non pensi sia meglio rivedere tutte le tue polizze globali fabbricati?
Forse fino ad oggi hai sempre e solo avuto i soliti tubi rotti con relativa fuoriuscita di acqua e relative spese per la loro riparazione.
In base alla nostra esperienza però ci sembra giusto farti presente che è sufficiente che ti accada un incendio in un condominio per rimpiangere di non aver fatto le verifiche che qui ti sensibilizziamo a fare.
Non ti dico di arrivare ai casi della Torre Moro a Milano (ti rimando alla lettura di questa news) piuttosto che i due condomini di Torino incendiati per colpa di un artigiano che stava installando una cassaforte (rimando alla lettura di questa news)
è sufficiente molto meno per rischiare indennizzi falcidiati da mancanza di attenzione ai precedenti 10 punti.
Perché devi continuare a rischiare del tuo?
Se questo approfondimento lo vuoi fare con noi, siamo ben disponibili a farlo.
Non esitare a contattarci, sappi che tutto ciò non costituisce per te necessariamente un impegno di natura economica.
Tra l’altro per chi svolge la tua professione abbiamo la possibilità di proporti la gestione dei sinistri delle polizze condominiali tramite piattaforma digitale, studiata appositamente per figure professionali come gli amministratori di condominio.
Per questo ti mando alla lettura di questa news.
